تصرف عدوانی ملک چیست؟
تصرف عدوانی ملک یکی از مشکلاتی است که در دادگاه حقوقی مطرح می شود و عامل اصلی آن تصرف کردن یک مال غیرمنقول متعلق به فرد دیگر، توسط یک فرد به صورت غیرقانونی است. در حقوق ایران این موضوع هم از جنبه حقوقی و هم از جنبه کیفری قابل پیگیری است. در جنبه حقوقی هدف اصلی دادگاه اثبات تصرف قبلی خواهان بوده و ملک را به وضعیت سابق باز می گرداند.
بر اساس مقررات قانون ثبت و قانون مدنی، متصرفی که به صورت غیرقانونی یک ملک دیگر را تصرف کرده باشد؛ در واقع متصرف عدوانی است و باید حتما آن ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد. در جدول زیر دقیق تر تفاوت تصرف عدوانی کیفری و حقوقی را مشاهده می کنید:
| ویژگی | تصرف عدوانی حقوقی | تصرف عدوانی کیفری |
| مبنای اصلی | اثبات سابقه تصرف | اثبات مالکیت رسمی و سوءنیت |
| مرجع رسیدگی | دادگاه حقوقی | دادگاه کیفری یا دادسرا |
| نیازمندی به سند رسمی | اختیاری (به عنوان اماره تصرف) | ضروری (ارائه سند مالکیت) |
| ضروری (ارائه سند مالکیت) | اعاده تصرف و رفع تصرف | رفع تصرف، حبس و جزای نقدی |
شرایط تصرف عدوانی ملکی
هر نوع تصرفی در حوزه ملکی تصرف عدوانی نیست و باید یک سری شرایط برای آن وجود داشته باشند که در ادامه دقیق تر بررسی می کنیم:
- غیرمنقول بودن مال: این نوع دعوا در دادگاه های تهران و شهرستان ها فقط برای املاک، زمین، آپارتمان و سایر اموال غیرمنقول مطرح می شود.
- سبق تصرف خواهان: خواهان باید ثابت کند که قبل از تصرف عدوانی فرد، ملک در تصرف عرفی و قانونی او بوده است. بنابراین، داشتن سند مالکیت، سند رسمی یا مبایعه نامه بسیار مهم است.
- عدوانی بودن تصرف خوانده: تصرف ملک باید بدون رضایت صاحب ملک باشد؛ در غیر این صورت این نوع دعوای ملکی برقرار نمی شود.
- عدم وجود قرارداد معتبر: اگر تصرف بر اساس قرارداد اجاره یا مبایعه نامه معتبر باشد، ولی به هر دلیلی فرد بخواهد که مستاجر یا فرد از آن محل خارج شود؛ موضوع تحت سایر دعاوی بررسی می شود.
نمونه تصرف عدوانی برای ملک
سناریوهای مختلفی در جامعه در این مورد رخ می دهند که مصداق تصرف عدوانی هستند. چند نمونه از رایج ترین دلایل مراجعه به وکیل شرایط عمومی و خصوصی پیمان و سناریوها شامل موارد زیر هستند:
- فردی که به عنوان سرایدار یا سرپرست در ملکی مستقر شده و پس از پایان قرارداد یا برکناری، حاضر به تخلیه ملک نمی شود.
- همسایه ای که بدون مجوز قانونی، بخشی از ملک را به تصرف خود در آورده و آن را محصور کرده است.
- شخصی که ملک خالی از سکنه ای را شناسایی کرده و بدون هیچ گونه قرارداد، مبایعه نامه و اجازه ای قفل آن را تعویض کرده و در آن مستقر شود.
مدارک مورد نیاز برای اعلام تصرف عدوانی ملک
جهت طرح دعوا و ارسال دادخواست ملکی به مراجع قضایی، باید حتما یک سری مدارک تهیه شوند. داشتن این مدارک نه تنها لازمه شکایت در حوزه “تصرف عدوانی ملک” است، بلکه می تواند شانس موفقیت آن را نیز افزایش دهد.
- مدارک اثبات سابقه تصرف: ارائه قبوض آب و برق، استشهاد محلی، شهادت شهود و تصاویر نشان دهنده تصرف
- اسناد مالکیتی: ارائه سند رسمی یا مبایعه نامه عادی به دادگاه یا اداره ثبت
- مدارک هویتی: شناسنامه و کارت ملی خواهان یا کارت شناسایی نماینده قانونی
نکته مهم در این رابطه این است که در صورتی که سند رسمی یا مبایعه نامه ندارید، می توانید با مشورت بهترین وکیل ملکی در تهران اسناد جایگزین را ارائه کنید؛ اما داشتن این مدارک برای دادخواست دعوا بسیار مهم است.
برای این دعاوی ملکی باید به چه مرجعی مراجعه کرد؟
برای پیگیری حقوقی و رفع تصرف عدوانی مرجع صالح بر اساس نوع شکایت حقوقی و کیفری تعیین می شود. طبق قانون آیین دادرسی مدنی برای دعاوی حقوقی دادگاه تهران و شهرستان ها محل رفع اختلاف هستند؛ اما اگر شکایت از نوع کیفری باشد، شاکی باید ابتدا شکایت خود را به صورت الکترونیکی یا حضوری در دادسرا ثبت کند تا بعد از تحقیقات مقدماتی پرونده برای صدور رای به دادگاه کیفری ارسال شود.
مراحل شکایت از تصرف عدوانی ملک
برای شکایت از تصرف عدوانی ملک و فردی که ملک را به تصرف خود در آورده است، نیاز به طی کردن یک سری مراحل است که در ادامه دقیق تر آن ها را بررسی می کنیم:
- در ابتدا فرد باید به شورای حل اختلاف برای ثبت دادخواست شکایت خود مراجعه کند.
- سپس دادخواست یا شکواییه با نگارش دقیق متن حقوقی و بر اساس مقررات قانونی مدنی و قوانین ثبتی تنظیم می شود. برای ثبت دقیق دادخواست می توان از وکیل ملکی کمک گرفت.
- در صورت نیاز “دادخواست ملکی” به دادگاه حقوقی یا دادسرای محل وقوع ملک ارائه می شود.
- پرونده به دادگاه تهران یا سایر شهرستان ها ارجاع داده می شود و وقت رسیدگی برای آن تنظیم خواهد شد.
- در مرحله نهایی دستور رفع تصرف بر اساس ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی صادر می شود. حتی قبل از تاییدیه نهایی این دستور قابل اجرا خواهد بود.
دفاعیات رایج در این نوع دعوای ملکی چه هستند؟
گاهی اوقات تصرف عدوانی برای فردی که متصرف خوانده شده است، غیرقابل قبول است و باید با ارائه دفاعیه های مختلف از پس گرفتن ملک جلوگیری کرد. در این شرایط فرد متصرف با همکاری وکیل ملکی در تهران می تواند دفاعیه های مختلفی را ارائه دهد. یکی از این موارد «ادعای داشتن اذن یا قرارداد» است. در صورتی که ورود و تصرف بر اساس مبایعه نامه یا اجاره شفاهی باشد، می توان آن را مطرح کرد.
دفاعیه رایج دیگر «زیر سوال بردن سابقه تصرف» است. در این شرایط فردی که متصرف شناخته شده است اثبات می کند که هیچ گونه تصرف مستمری نداشته و در حال حاضر در ملک نیز ساکن نیست. در مواردی نیز با ارائه مدرک و سند رسمی، می توان تصرف مشروع و حق قانونی را اثبات کرد.
چه مقدار هزینه برای مطرح کردن تصرف عدوانی ملک در دادگاه نیاز است؟
هزینه مطرح کردن دعوای تصرف عدوانی ملک بسته به حقوقی یا کیفری بودن آن متغیر است. در صورتی که دعوا حقوقی باشد، هزینه دادرسی آن بر اساس تعرفه غیرمالی محاسبه می شود. ولی در صورت کیفری بودن، بخشی از هزینه ملک به عنوان هزینه دریافت خواهد شد و نسبت به درخواست حقوقی هزینه بالاتری را به همراه دارد.
به طور کلی، هزینه مطرح کردن شکایت در دادگاه شامل هزینه های مربوط به ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی، هزینه کارشناسی رسمی دادگستری و هزینه اجرای احکام قضایی هستند. در صورتی که از خدمات وکیل ملکی استفاده کنید یا خارج از دادگاه نیاز به داوری در پیمان ها و شرایط عمومی پیمان داشته باشید، هزینه ها خارج از دادگاه محاسبه می شوند.
تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری چیست؟
در تصرف عدوانی حقوقی تنها اثبات سابقه تصرف خواهان و تصرف بدون رضایت خوانده کافی است؛ اما برای تصرف عدوانی کیفری شاکی باید مالک رسمی ملک باشد و سوء نیت فرد متصرف را نیز در دادگاه اثبات کند.
آیا برای شکایت تصرف عدوانی حقوقی داشتن سند رسمی الزامی است؟
خیر. در دعوای حقوقی اثبات سابقه تصرف خواهان اهمیت دارد و سند رسمی تنها به عنوان اماره و دلیلی بر سابقه تصرف تلقی می شود، مگر آنکه قانون ثبت در منطقه خاصی ضروری باشد.
مهلت شکایت از تصرف عدوانی چقدر است؟
در قوانین جدید آیین دادرسی مدنی مهلت زمان مشخصی برای این کار مطرح نشده است؛ اما هر چقدر سریع تر اقدام کنید احتمال پیگیری بهتر و جلوگیری از ادعاهای اشتباه به حداقل می رسد.
آیا حکم رفع تصرف عدوانی بلافاصله اجرا می شود؟
بله. بر اساس ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی، احکام مربوط به دعاوی تصرف عدوانی بلافاصله پس از صدور و حتی قبل از اینکه قطعی شوند قابل اجرا هستند.